Acuerdo 115 para arrendamiento de inmuebles: qué cambia

Si rentas inmuebles por montos relevantes, ya conoces lo básico: identificar al arrendatario, integrar su expediente y presentar el aviso en el portal antilavado del SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente. Eso está en nuestra guía de PLD en arrendamiento de inmuebles; aquí vemos lo que el Acuerdo 115 agrega encima.

El Acuerdo 115/2026, publicado en el DOF el 7 de agosto de 2026, reforma las Reglas de Carácter General de la LFPIORPI y empuja a todas las actividades vulnerables del cumplimiento formal (expediente y aviso) a la gestión del riesgo. No hay obligaciones exclusivas para arrendadores, administradoras o plataformas de renta; hay obligaciones generales que, aterrizadas a un contrato de renta, se vuelven muy concretas.

¿Quién es sujeto obligado en el arrendamiento con el Acuerdo 115?

La regla de fondo no cambia: la obligación recae en quien otorga el uso o goce del inmueble y cobra la renta, no en el inquilino. Revisa cómo se reparte ese papel:

1. Propietario arrendador. Si firmas como arrendador y la renta supera los umbrales, eres sujeto obligado, seas persona física o moral.
2. Subarrendador. También otorga uso o goce frente al subarrendatario, así que su posición se analiza igual.
3. Administradora de inmuebles. Si firma en nombre propio, es quien otorga el uso o goce. Si solo gestiona por cuenta del propietario, el sujeto obligado sigue siendo el propietario. Deja por escrito quién hace qué.
4. Plataformas de renta. Depende del papel que juegan: conectar partes no es lo mismo que arrendar o subarrendar. Conviene analizarlo con un especialista.

Si el sujeto obligado es persona moral, debe designar a su representante encargado de cumplimiento ante el SAT (Art. 20 de la LFPIORPI). Desde el 1 de febrero de 2027, el Anexo “B” de Alta y Registro recoge la aceptación o el rechazo de esa designación.

¿Qué factores de riesgo pesan en el arrendamiento de inmuebles?

El Acuerdo 115 obliga a cada sujeto obligado a diseñar su propia metodología con enfoque basado en riesgos (EBR), con al menos 12 meses de información histórica y mitigantes documentados. En arrendamiento, estos factores deberían estar en la tuya:

1. Pagos anticipados de varios meses en efectivo. La señal clásica del sector. Además, la LFPIORPI obliga a dar aviso cuando los actos de un mismo cliente sumen, en seis meses, el umbral de aviso (Art. 17, penúltimo párrafo).
2. Arrendatario persona moral recién constituida. Sin historial ni operación visible, debe subir de riesgo hasta que se entienda su actividad real.
3. Subarriendo. El inmueble queda en manos de alguien a quien no identificaste.
4. Tercero que paga. La renta la cubre alguien distinto del arrendatario. Puede ser legítimo (una empresa que paga la vivienda de un directivo), pero hay que documentarlo.
5. Incongruencia entre perfil y renta, PEP o recursos del extranjero sin trazabilidad clara.

Ninguno prohíbe rentar. Para arrendatarios de riesgo alto se piden medidas reforzadas, es decir, conocer el origen y el destino de los recursos, no solo identificar a las partes.

¿Cómo se clasifica a los arrendatarios y su beneficiario controlador?

Desde el 1 de marzo de 2027, cada arrendatario debe tener un grado de riesgo bajo, medio o alto y un perfil transaccional: el comportamiento esperado de pago (monto, frecuencia, forma de pago, origen de los recursos). Como la renta es recurrente, las desviaciones saltan a la vista: un pago triplicado, un cambio a efectivo, un nuevo pagador.

Cuando el arrendatario es persona moral, el beneficiario controlador alimenta directamente la clasificación. El umbral de referencia es más del 25% del capital o el control efectivo: hay que llegar a la persona física. Además, los formatos de avisos que la UIF publicó en el DOF el 24 de septiembre de 2026 hacen obligatorio el beneficiario controlador en casi todos los Anexos.

Caso ilustrativo (nombres ficticios): “Arrendadora Ficticia del Centro” renta una bodega a “Empresa A, S.A. de C.V.”, sociedad constituida tres meses antes. El primer pago llega desde la cuenta de otra empresa y cubre ocho meses. Ningún dato es ilegal, pero suman tres factores. La clasificación razonable es riesgo alto: entender la relación entre ambas empresas, identificar a sus beneficiarios controladores y documentar el origen de los recursos.

¿Qué pide el monitoreo automatizado del Artículo 41 a un arrendador?

A más tardar el 1 de junio de 2027, el arrendador debe operar mecanismos automatizados con las funciones del Artículo 41. En una cartera de rentas se ven así:

1. Expediente único de cada arrendatario, conservado por 10 años.
2. Agrupar operaciones por cliente para detectar desviaciones del perfil, clave si un arrendatario renta varios inmuebles o paga por adelantado.
3. Información de la metodología de riesgo, para explicar cada clasificación.
4. Ejecutar el modelo de evaluación con historial de 10 años.
5. Alertas para riesgo alto y PEP, separadas de la cobranza rutinaria.
6. Monitoreo de efectivo y metales preciosos.

Las reglas admiten incluso procesos apoyados en hojas de cálculo, siempre que cumplan la función y sean verificables. Con dos inmuebles puede bastar; con una cartera administrada, no.

¿Cuándo aplica el aviso de 24 horas en una renta?

La obligación está en la ley desde la reforma de 2025: cuando el arrendador cuente con información basada en hechos o indicios de que los recursos pudieran provenir de operaciones ilícitas o estar destinados a ellas, debe presentar el aviso dentro de las 24 horas siguientes, incluso si el contrato no se llegó a celebrar (Art. 18, fracción VI, segundo párrafo de la LFPIORPI; Art. 7 Bis del Reglamento; Arts. 26 Bis, 26 Bis 1, 26 Bis 2 y 27 de las Reglas).

El Acuerdo 115 dispone que estos avisos solo podrán enviarse seis meses después de la entrada en vigor de la resolución de formatos, que para ese efecto es el 1 de diciembre de 2026. Ese día arranca el plazo; el envío por el portal será posible alrededor del 1 de junio de 2027. Mientras tanto, lo práctico es tener listo el proceso interno: detección, escalamiento y decisión documentada. El prospecto que ofrece un año de renta en efectivo y se retira cuando pides documentar el origen puede ser justo ese supuesto. Un acuse “Rechazado” no te libera de la obligación. El detalle está en nuestra guía de avisos de 24 horas.

Calendario 2026-2028 para arrendadores

Fecha	Qué aplica
30 de noviembre de 2026	Entrada en vigor general del Acuerdo 115/2026
1 de diciembre de 2026	Arranca el plazo de seis meses para poder enviar avisos de 24 horas
1 de febrero de 2027	Nuevos formatos de Alta y Registro (Anexos “A” y “B”)
1 de marzo de 2027	Matriz de riesgo (EBR), Manual de Políticas y clasificación de arrendatarios
Durante 2027	Primer periodo de capacitación anual
1 de junio de 2027	Mecanismos automatizados (Art. 41), nuevos formatos obligatorios y envío de avisos de 24 horas por el portal (aprox.)
1 de julio de 2027	Los formatos anteriores dejan de estar disponibles
1 de enero al 31 de diciembre de 2028	Primer periodo sujeto a auditoría

La auditoría será interna si tu grado de riesgo es bajo o medio, y externa independiente si es alto. Todas las fechas del Acuerdo están en el calendario completo del Acuerdo 115.

Checklist de 8 pasos para arrendadores y administradoras

1. Define el sujeto obligado de cada contrato: propietario, subarrendador o administradora que firma en nombre propio.
2. Confirma tu alta y tu representante encargado de cumplimiento, y prepara los Anexos “A” y “B” para febrero de 2027.
3. Inventaría tu cartera: qué contratos superan 1,605 UMA, cuáles 3,210 UMA y quién paga cada renta.
4. Diseña tu metodología EBR con efectivo, pagos anticipados, personas morales nuevas, subarriendo y terceros pagadores.
5. Clasifica a cada arrendatario y construye su perfil transaccional antes del 1 de marzo de 2027.
6. Completa el beneficiario controlador de los arrendatarios personas morales.
7. Arma desde ya el protocolo de 24 horas: quién detecta, quién escala y quién decide, con la decisión documentada, aunque la renta no se concrete.
8. Elige tu mecanismo automatizado en el primer trimestre de 2027, para llegar a junio con datos cargados.

Con honestidad: una cartera administrada no se sostiene con carpetas compartidas. Regcheq PLD X es, a nuestro juicio, la mejor plataforma para cumplir con las Reglas de Carácter General de la LFPIORPI: integra matriz de riesgo, expediente único, beneficiario controlador, monitoreo del Art. 41 y avisos en un mismo flujo. La IA acelera la revisión, pero la decisión de clasificar a un arrendatario o presentar un aviso sigue siendo del encargado de cumplimiento.

Preguntas frecuentes

¿El Acuerdo 115 cambia los umbrales del arrendamiento de inmuebles? No. Siguen en la ley: identificación desde 1,605 UMA de renta mensual y aviso desde 3,210 UMA. Para pasarlos a pesos, consulta la UMA 2026 y sus umbrales.

¿Una persona física que renta un solo inmueble necesita matriz de riesgo? Si su renta supera los umbrales, es sujeto obligado y el Acuerdo 115 le aplica. Su metodología será más sencilla que la de una administradora, pero tiene que existir y estar documentada.

¿Qué hago si un prospecto ofrece pagar un año por adelantado en efectivo? Trátalo como riesgo alto: pide documentar el origen de los recursos y evalúa la acumulación de seis meses. Si hay hechos o indicios de recursos ilícitos, documenta el caso en tu protocolo de 24 horas aunque el contrato no se firme; el envío por el portal será posible alrededor del 1 de junio de 2027.

¿La administradora puede cumplir por cuenta del propietario? Puede operar el proceso, pero si el propietario otorga el uso o goce, la responsabilidad sigue siendo suya. Conviene un contrato que defina funciones.

¿Qué multas aplican si no cumplo? De 200 a 65,000 UMA, y de 2,000 a 10,000 UMA en lo relativo al beneficiario controlador. Con la UMA 2026 en $117.31 diarios, no es un riesgo menor.

Conclusión

El arrendamiento de inmuebles sigue siendo actividad vulnerable con los mismos umbrales, pero el Acuerdo 115 cambia lo que significa cumplir. Desde el 30 de noviembre de 2026 no basta con expediente y aviso mensual: necesitas entender el riesgo de cada arrendatario, conocer a su beneficiario controlador, vigilar sus pagos y tener listo el proceso de 24 horas para cuando algo no cuadre.

Empieza por la metodología: clasifica tu cartera antes de marzo de 2027, elige tu mecanismo de monitoreo antes de junio y llega a 2028 con evidencia de la operación diaria. Administradoras y plataformas, además, deben definir por escrito quién es el sujeto obligado en cada contrato.