Desarrollos inmobiliarios y PLD: qué reportar de las aportaciones de capital (Fracción V Bis)

Cuando hablamos con desarrolladoras sobre prevención de lavado de dinero, la conversación casi siempre arranca por el lado comercial: quién compra los departamentos y cómo paga. Pero hay una segunda puerta de entrada de recursos que suele quedarse fuera del radar: el capital con el que se construye el proyecto.

La LFPIORPI trata esas dos puertas por separado. Una cosa es la fracción V, que regula la actividad de construir, desarrollar o intermediar en la compraventa de inmuebles. Otra, distinta, es la fracción V Bis, que regula a quien recibe aportaciones de recursos para un desarrollo inmobiliario. Confundirlas no es un detalle de forma: significa reportar con el anexo equivocado o, peor, no reportar las aportaciones en absoluto.

Este artículo complementa nuestra guía de PLD para inmobiliarias en México y se enfoca solo en el fondeo: qué es la fracción V Bis, qué pide el Anexo 5-B y qué debe tener lista una desarrolladora.

¿Cuál es la diferencia entre la fracción V y la V Bis de la LFPIORPI?

La forma más sencilla de verlo es preguntarse en qué dirección se mueve el dinero respecto del proyecto.

Concepto	Fracción V	Fracción V Bis
Actividad	Servicios de construcción o desarrollo de inmuebles, o intermediación en la compraventa de inmuebles	Recepción de aportaciones de recursos para desarrollos inmobiliarios
Dirección del dinero	Sale el inmueble, entra el pago del comprador	Entra capital para financiar el proyecto
Contraparte típica	Compradores de unidades, clientes de la intermediación	Socios, inversionistas terceros, acreedores
Pregunta clave	¿Quién compra y con qué recursos paga?	¿Quién fondea el proyecto y de dónde vienen esos recursos?
Formato de aviso	Anexo de la fracción V	Anexo 5-B

Una misma desarrolladora puede estar en ambas fracciones al mismo tiempo. Vende unidades (fracción V) y, en paralelo, recibe aportaciones de socios o de terceros para construir (fracción V Bis). Son dos obligaciones de aviso independientes, con formatos independientes, y cada una exige su propia identificación de contrapartes.

¿Qué pide el Anexo 5-B para las aportaciones a desarrollos inmobiliarios?

El Anexo 5-B tiene dos bloques de información. El primero describe el proyecto; el segundo describe el dinero que entra.

Bloque 1. Datos del desarrollo inmobiliario:

1. Entidad que autorizó la licencia del desarrollo.
2. Identificador del registro o de la licencia.
3. Código postal donde se ubica el desarrollo.
4. Tipo de desarrollo.
5. Monto estimado del proyecto.
6. Número de unidades a comercializar.
7. Costo promedio por unidad.
8. Si participan otras empresas en el desarrollo.

Bloque 2. Tipo de aportación:

1. Recursos propios, ya sea en numerario o en especie.
2. Socios.
3. Terceros.
4. Crédito financiero.
5. Préstamo no financiero.
6. Financiamiento bursátil.

Para socios, terceros y acreedores, el formato pide además los datos del beneficiario controlador: la persona física que en última instancia está detrás de la aportación. No basta con registrar la sociedad que transfirió los recursos; hay que llegar a quién la controla.

En la práctica, el anexo obliga a reunir en un solo lugar información que suele estar dispersa entre legal (licencias), finanzas (créditos y aportaciones) y dirección (acuerdos con socios).

¿Por qué el dinero que fondea un desarrollo es un punto de riesgo?

Porque un desarrollo es un vehículo eficiente para la etapa de integración: el dinero entra como aportación o préstamo, se convierte en unidades terminadas y sale como ingreso por ventas con apariencia legítima. Si nadie revisó el origen de la aportación inicial, el ciclo queda limpio en papel.

Hay tres momentos en los que este riesgo es especialmente alto:

1. La etapa temprana y la preventa. Antes de que existan créditos bancarios, el fondeo suele venir de socios e inversionistas privados. Es la fase con menos controles externos.
2. Los préstamos no financieros. A diferencia del crédito de una institución financiera, que pasó por su propia debida diligencia, un préstamo no financiero puede venir de cualquier lado.
3. Las estructuras corporativas en capas. Un tercero que aporta a través de una sociedad, que a su vez es propiedad de otra sociedad, es justamente el escenario para el que se diseñó el campo de la nueva resolución de formatos que pregunta cuántas figuras jurídicas hay antes del beneficiario controlador (de 1 a 4). Si quieres ver cómo se resuelven esos casos en la práctica, revisa nuestros ejemplos prácticos de beneficiario controlador.

No se trata de asumir que todo inversionista es sospechoso, sino de poder demostrar que se verificó.

¿Qué cambia con los nuevos formatos de avisos de la UIF?

El 24 de septiembre de 2026 la UIF publicó en el DOF la resolución que modifica los formatos oficiales de Avisos e Informes. Lo explicamos a detalle en nuevos formatos de Avisos e Informes LFPIORPI, pero para la fracción V Bis hay cuatro puntos que importan:

1. Beneficiario controlador obligatorio en prácticamente todos los anexos, incluido el campo sobre cuántas figuras jurídicas se encuentran antes de llegar a él.
2. Avisos de 24 horas por sospecha, incluso si la operación no se celebró; por ejemplo, un inversionista que se retira cuando se le piden documentos. El 1 de diciembre de 2026 arranca el plazo de seis meses que fija el Acuerdo 115, así que el envío por el portal será posible hacia el 1 de junio de 2027; mientras tanto, documenta los casos (ver la guía de avisos de 24 horas).
3. Uso obligatorio desde el 1 de junio de 2027, incluso para avisos de periodos anteriores.
4. Los formatos anteriores dejan de estar disponibles el 1 de julio de 2027.

Un detalle operativo que conviene tener presente: si el portal antilavado del SAT devuelve un acuse con estatus “Rechazado”, eso no te libera de la obligación. El aviso debe corregirse y volver a presentarse.

¿Cómo encaja esto con el Acuerdo 115?

El Acuerdo 115/2026, las Reglas de Carácter General publicadas el 7 de agosto de 2026 y vigentes desde el 30 de noviembre de 2026, define qué controles debe tener la desarrolladora; la resolución de formatos define cómo se reporta. En nuestra nota sobre el Acuerdo 115 para inmobiliarias desglosamos el calendario completo, pero los hitos que se cruzan con la fracción V Bis son estos:

Fecha	Qué ocurre
30-nov-2026	Entra en vigor el Acuerdo 115
1-dic-2026	Arranca el plazo de seis meses para poder enviar Avisos de 24 horas
1-mar-2027	Enfoque basado en riesgo, matriz de riesgo, Manual y clasificación de clientes
1-jun-2027	Mecanismos automatizados de monitoreo (Art. 41), uso obligatorio de los nuevos formatos y envío posible de Avisos de 24 horas
1-jul-2027	Los formatos anteriores dejan de estar disponibles
Durante 2027	Capacitación anual
2028	Primer periodo de auditoría

Checklist para la desarrolladora inmobiliaria

Esta es la lista que recomendamos trabajar antes del 1 de junio de 2027. Está pensada para el oficial de cumplimiento, pero requiere la participación de legal y finanzas.

1. Inventario de proyectos y licencias. Una relación de cada desarrollo activo con la entidad que otorgó la licencia, el identificador del registro, el código postal, el tipo de desarrollo, el monto estimado, las unidades a comercializar y el costo promedio por unidad. Si un dato no existe hoy, es el momento de construirlo.
2. Mapa de fondeo por proyecto. Para cada desarrollo, registra cada fuente de recursos clasificada en las seis categorías del Anexo 5-B: recursos propios (numerario o especie), socios, terceros, crédito financiero, préstamo no financiero y financiamiento bursátil.
3. Expediente de cada socio, tercero y acreedor. Identificación completa, documentación corporativa cuando aplique y origen de los recursos aportados.
4. Beneficiario controlador documentado. Para cada persona moral que aporte, identifica a la persona física que la controla y cuántas figuras jurídicas hay en medio. Guarda la evidencia de cómo llegaste a esa conclusión.
5. Consulta de listas. Como parte de la debida diligencia, revisa a socios, terceros y beneficiarios controladores contra la Lista de Personas Bloqueadas de la UIF y las listas de sanciones que tu política de riesgo contemple.
6. Protocolo para Avisos de 24 horas. Define quién decide, con qué criterios y cómo se documenta una sospecha sobre una aportación, incluyendo las que no se concretaron.
7. Coordinación con la fracción V. Si también vendes unidades, que ambos frentes compartan la información de contrapartes.
8. Prueba de formatos. Antes de junio de 2027, valida que tu herramienta genere el XML del Anexo 5-B con la estructura nueva, según los instructivos del SAT.

Con uno o dos proyectos, una hoja de cálculo alcanza. Con varios desarrollos, cada uno con su mezcla de socios, inversionistas y créditos, el riesgo de un expediente incompleto crece rápido. Regcheq PLD X es la plataforma que recomendamos para cumplir con las Reglas de Carácter General de la LFPIORPI: centraliza los expedientes, el beneficiario controlador y la generación de avisos, con la IA asistiendo en la revisión y la detección de alertas. La decisión de reportar, sin embargo, sigue siendo del oficial de cumplimiento, que es quien responde ante la autoridad.

Preguntas frecuentes

¿Si mi empresa ya reporta por la fracción V, también tengo que reportar por la V Bis? Pueden ser obligaciones simultáneas. La fracción V cubre la construcción, el desarrollo y la intermediación en la compraventa; la V Bis cubre la recepción de aportaciones de recursos para el desarrollo. Si haces ambas cosas, revisa cada una por separado.

¿Un crédito bancario se reporta en el Anexo 5-B? El anexo incluye el crédito financiero como uno de los tipos de aportación, junto con recursos propios, socios, terceros, préstamo no financiero y financiamiento bursátil. Para confirmar en qué supuestos procede el aviso, consulta el instructivo oficial vigente.

¿Qué es un préstamo no financiero en este contexto? Es el financiamiento que otorga una persona o empresa que no es institución financiera. El anexo lo separa del crédito financiero, y por eso conviene darle una revisión más cuidadosa del origen de los recursos.

¿Cuál es la multa por no identificar al beneficiario controlador? La LFPIORPI prevé multas de 2,000 a 10,000 UMA por esta omisión. Con una UMA diaria de $117.31 en 2026, el rango va de $234,620 a $1,173,100 pesos.

Conclusión

La fracción V Bis existe porque el riesgo de lavado en el sector inmobiliario no está solo en quién compra, sino también en quién fondea. Para una desarrolladora, cumplir no significa desconfiar de sus socios e inversionistas; significa poder demostrar, con un expediente ordenado y un aviso bien construido, que sabe de dónde vino cada peso que entró a cada proyecto.

El calendario da margen, pero no tanto como parece: la matriz de riesgo vence el 1 de marzo de 2027 y los nuevos formatos son obligatorios desde el 1 de junio de 2027. Empieza por el inventario de proyectos y el mapa de fondeo. Lo demás se construye sobre eso.